房地产开发特点是：1.周期长、投资量大；2.多专业，多阶段，多节点；3.高风险、高回报，需要较强的资源整合能力 项目的成功一定是一个团队目标一致、通力协作、不断努力的结果。重点在三大节点：A、项目开工；B、开盘；C、内控交房；两大阶段：项目前期阶段、项目实施阶段（通过图表和案例说明）。

**篇：房地产项目的开发报建的外部主要工作内容：

一、项目报建流程及主要审批成果

二、项目设计审批

（一）、设计方案审查（并联审查）

1、方案预审需提供的材料：

2、协办部门材料及数量：

◆涉及消防事项的审查

◆涉及园林绿地指标事项的审查

◆ 涉及防空地下室设置事项的审查（涉及民用建筑配套建设防空地下室） 

◆ 涉及市政公用设施安全事项的审查（涉及危及市政公用设施安全   

   的建设项目）

◆ 涉及国家安全事项的审查

◆ 涉及电力保护事项的审查

◆涉及河道管理事项的审查（限河道管理范围内的建设项目）

◆涉及机场空域安全管理事项的审查

◆涉及无线电管理事项的审查

◆环境影响评价文件审查

（二）、扩初设计审查（市住建局并联审查，各区、县住建局有差异）

1、初步设计预审需提交的申请材料

2、主办部门所需要的材料：

（1）建设工程初步设计审批申请表（含电子表格）；

（2）初步设计图说（按主办部门预审意见修改后）及其光盘；

（3）涉及高边坡支护的，应提供边坡支护方案设计可行性评估报告；

3、协办部门提供的材料：

◆消防所需申请材料：

◆园林部门所需申请材料：

◆气象部门所需申请材料：

◆人防部门所需申请材料：

◆市政部门要求的申请材料：

◆交通部门所需申请材料：

（三）、建设工程施工图审查备案

**部分（综合篇）

第二部分（消防专篇）

第三份（节能专篇）

三、项目工程**

（一）、建设用地规划许可证的办理

（二）、项目核准

（三）、建设工程规划许可证办理

（四）、建设工程施工许可证办理

（五）、建设工程预售许可证办理

（六）、建设工程备案证办理

●建设工程竣工验收备案

四、项目工程招标

（一）、建设工程招标报建

（二）、建设工程招投标情况备案

（三）、建设工程施工合同备案

五、项目专项审查

（一）、平基土石方专项工程

（二）、高切坡治理专项工程

（三）、建筑装饰专项工程

六、项目施工报监

（一）、建设工程质量监督报监

（二）、建设工程施工临时占道、开口办理

（三）、移植行道树办理 

（四）、人防设施损坏报批

七、项目行政管理

（一）、房地产开发项目资本金管理 

（二）、房地产开发项目手册管理

八、项目验收

（一)、项目规划专项验收管理

（二)、项目消防专项验收管理

（三)、项目环保专项验收管理

（四)、项目防雷专项验收管理

（五)、项目园林专项验收管理

（六)、项目节能专项验收管理

（七)、项目竣工验收管理

（八)、项目档案资料管理

九、总结要点及相关案例：

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段　　　　
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质　　　　　　
3、总平面审查阶段
4、管线综合审查、排水许可证
5、单体审查、建筑工程规划许可证
6、消防和人防专项审查
7、节能审查、施工图审查
8、渣土和建筑垃圾排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
9、质量监督、安全监督
10、施工招投标、监理报建
11、施工许可证
12、放线、验线　　
13、预售许可证
14、关于预售中的土地解押
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
16、潜规则概要

第二篇：房地产项目的开发前期的内部主要工作内容：

一、项目前期阶段

开发项目的前期工作流程、完成标志、控制要点及主要风险：

1、项目可行性研究报告（公司）

2、项目定位报告（公司）

（1）、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位

（2）、经济测算

（3）、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流

2、国有土地使用权证（国土局）

3、建设用地规划许可证（规划局）

（1）、建筑方案设计**（公司）

 （2）、方案文本报规**（规划局）

 （3)、项目投资概算（公司）

4、建设工程规划许可证（规划局）

（1）、施工图终蓝图完成（公司）并**图审

（2）、建筑工程规划许可证（规划局）

（3）、目标成本审核**（公司）

（4)、项目预算审核**（公司）

5、建筑工程施工许可证（建设局）

6、项目开工（公司）:项目开工主要流程

7、样板区开放（公司）:样板区开放主要流程

8、预售许可证（房管局）

案例：预售许可证办理所需资料

(1)、项目亮相（公司）

(2)、项目开盘（公司）

项目前期阶段小结：

核心工作：项目定位、方案设计、预售许可证获取

关键性节点：五证的获取、样板区开放

主要影响因素：

1、拆迁影响项目启动时间；

2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复；

3、报规报建工作推进缓慢；

4、设计单位履约能力。

二、项目实施阶段（项目全过程营销）

1、项目实施阶段——工程线管控流程及完成标志、主要过程控制节点

（一）、建安工程

（二）、室外配套工程

（三）、取得规划验收和综合验收合格证，工程验收整改完成

2、项目实施阶段——销售线核心工作：按期完成销售、回款目标，主要工作内容有：

（1）、分解月度指标；(2)、产品分析、聚焦销售重点，(3)、价格监控及调整，(4)、月度推广计划执行，(5)、客户到访及接待成交工作，(6)、月度指标考核

3、项目交付后主要工作

(1)、物业服务 (2)、项目后评估 (3）、产权办理 （4）、结算办理