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王传宝

十九大后宏观经济形势、房地产市场发展与房地产企业管理

王传宝 / 宏观经济研究专家

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课程大纲

培训目标:结合学习**精神和全国两会精神,结合中国经济新旧动能转换,研读**后宏观经济形势、房地产市场发展趋势与房地产企业管理创新:包括战略创新、思维创新、工作创新等。帮助学员正确判断,提出相关对策,进而帮助山东某某地区/企业决策,更好地助推工作。讲座“有趣、有理、有用”,图文并茂,通俗易懂。理论与实际相结合,学员可以在知其所以然的基础上,进而知道未来的必然。

讲座提纲

一、新时代:**报告新理念要求高速增长要转向高品质增长

1、新时代:标注历史坐标

2、新使命:推进四个伟大

3、新思想:贡献中国智慧

4、新征程:做出历史贡献

5、**报告提出美好生活需要——房企要造好的房子

6、**报告提出培育新增长点、形成新动能

7、**提出,用“三大变革”推动中国经济“高质量发展”

——质量变革。未来是城市竞争,房子质量竞争

——2013年城市家庭户均1套房,中国房地产市场出现拐点

——**提出,“高速增长要转向高品质增长”。提高住房品质是全国消费者的心声,要引起房地产企业的高度重视

8、**报告提出,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。预示房地产市场将平稳发展。不会大起大落

二、新周期:世界经济新周期是中国房地产市场的大环境

1、世界随时可能发生的新金融危机

2、世界经济周期与新工业革命

——康德拉季耶夫周期与科技革命

——人生发财靠康波

3、美国加息搅动世界经济局势,提高房地产企业资金成本

4、美联储缩表:全球资金回流美国,影响房地产企业融资

5、特朗普贸易战,影响房地产投资

6、“灰犀牛”与全球大变局

三、新常态:中国经济新常态表明中国房地产市场进入新常态

1、经济新常态表明旧动能增长乏力

2、如何判断经济态势

——跟着领袖看态势

——根本在于素养和态度

——我国古典四大文学名著中的管理密码

3、实体经济步履维艰

——经济L型走势:1978年-2018年中国GDP增长速度

——中国工业增长速度下滑

——资金脱实向虚:实体经济步履维艰

——外资出逃

——外储减少

——当前企业面临六大问题

——当前企业面临的五大危机

——企业倒闭潮的四种推动力量

4、企业在经济转型期生存发展策略

——清楚企业商业模式和构架

——紧紧抓住自己的特色优势不放松,避免盲目多元化

——重大投资谨慎决策,待探底后进行大投资

——竭力降低各种成本

——重视内外部合作,抱团求生存,分工协作求发展

——未雨绸缪,寻求新的增长点

四、新动能:中国经济新旧动能转换预示国家不再依靠大规模房地产投资

1、新旧动能转换的背景

——**报告指出,培育新增长点、形成新动能

——工业革命、技术变革与城市化

——第四次工业革命:工业4.0

——中国版“工业4.0”

2、什么是旧动能

——旧动能包括:规模速度型目标导向、模仿跟踪型主体支撑、GDP导向制度引领、传统低端产业发展、粗放投入型要素配置

——旧动能的特征:大目标GDP增速、大国企外企主导、大规模造城运动或房地产开发、大规模基础设施建设、大规模开发区建设或工业发展、大规模要素粗放投入、大规模招商引资、大规模模仿跟踪复制

3、什么是新动能

——新动能的内容:质量效益型目标导向、创新型主体支撑、可持续制度引领、新兴高端产业发展、高级要素配置

——新动能的表现形式:新制度、新要素(包括新技术、新人才、新信息、新融资、新资源)、新市场、新产业形态(包括新产业、新产品、新业态、新模式、新品牌)、新主体(包括新企业、新企业家、新居民、新平台等)等

4、新旧动能动力转换

——新动能=新动力 新能力

五、新背景:中国经济长期发展趋势下房地产发展的新宏观背景

1、宏观经济分析的基本框架:总需求与总供给

2、经济增长的决定要素

3、需求三架马车分析

(1)消费

——消费结构升级

——经济增长与消费结构升级的机制

——发展阶段与消费需求结构

——进一步刺激内需不易

(2)投资:民间投资告急

(3)出口:进出口增速回落

4、供给侧分析

(1)人口问题:未富先老

(2)资源环境问题

(3)科技创新问题

5、防止陷入“中等收入国家陷阱”

6、五大发展理念引领中国深刻变革

7、经济增长的三大动力来源,表明我国未来经济持续增长支撑房地产需求

(1)城镇化没有完成,房地产市场需求大量存在,房地产投资将继续发挥作用

(2)中西部地区的后发优势,中西部房地产市场前景广阔

(3)消费结构升级,广大中产阶层购房需求增加

8、近年中国经济出现的几个重要拐点

9、对中国未来经济增长的基本判断

六、新形势:当前宏观经济形势与2019经济前景预判

1、中国经济长期向好

2、克强指数看经济冷暖

3、PMI转为乐观

4、从PPI、CPI看通胀/通缩隐忧

5、资产荒转为资金荒刚开始

6、2019年宏观经济形势研判

——经济短期W型、中长期L型

——2019年宏观经济形势具体研判

——2019中央经济工作会议精神

——2019年的主题:防风险

七、新风险:金融新周期与金融风险将影响房地产市场健康发展

1、**报告指出,要“健全金融监管体系,守住不发生系统性金融风险的底线”

2、金融新周期

3、全球债务飙升

4、警惕区域性金融风险蔓延

5、地方政府债务风险

6、企业债务风险,部分中小银行面临破产清算威胁

——案例:辽宁、山东企业债务危机

——案例:浙江慈溪建行不良率飙升的教训

——案例:无锡银行:农商行盲目上市扩张的失败样本

7、资本管制:诡谲的人民币汇率

8、生病的股市:个人理性与集体非理性

9、投资理财的困惑:钱往何处去?

10、百姓发现:只有房地产投资**稳妥

11、房地产企业资金成本提升,融资越来越难

八、新预测:19大后中国经济走向预示房地产市场平稳发展

1、中国经济长期向好的前景是光明的

2、19大后中国经济走向:加大改革开放

3、房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基:房地产拉动了一百多个产业发展

——地方财政压力

——百姓财富保值

4、房价会涨还是跌?

——2017.5.12,人民日报发文:房价上涨是必然趋势

——论经济体量,中国和美国**为相像;论土地制度,中国又是香港式的;论人口结构,中国向日本靠拢。再加上调控,所以房价的问题很复杂

——房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融

5、人口老龄化加速影响房地产

——从人口结构上看,大概率上2030年是房地产和房价的转折点

6、土地制度政策变化影响房地产

——政府土地供给是放松还是收紧?

——政府将不再是居住用地唯一供应者、农村宅基地“三权分置”

——(2018.1)全国国土资源工作会议释放两大信号,呼应的是推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度

7、房地产政策影响

——自2016年四季度以来,全国超55个城市已发布各种相关房地产调控政策累计超160次,包括限购、限贷、限价、限售、限商,中国楼市进入“五限时代”

——部分地区放松限购

8、短期金融收紧,影响百姓购买力

——货币增速放缓,国家实行宏观审慎货币政策

——加息、限贷等一系列手段,金融收紧

——居民负债大幅激增,但负债绝对值远低于美国、日本

9、面对政策变化,房地产企业的应对

——每次限购,房地产企业都会受到影响

——房地产企业借外债的大门被关

——房地产企业融资难、成本提高

——房地产企业主要融资方式

——房地产企业融资创新

——做好自己的事情:做好产品,造好房子

——未雨绸缪。系好安全带

——做好企业管理创新

九、“互联网 ”时代房地产企业管理创新:思维创新

1、人类正在进入信息生产力时代

2、互联网 将改变什么

——制造业、服务业、信息化跨界协同创新

3、信息时代三大动力:新基础设施、新要素、新结构

——自由连接体:专家化—柔性化

4、互联网 的新思维:政府、企业和个人如何抓住新机遇

十、“互联网 ”时代房地产企业管理创新:战略创新

1、“互联网 ”时代下对房地产企业进行管理创新的必要性

2、新形势下的房地产战略转型

3、新形势下的房地产战略转型的案例

——案例:标杆企业的战略调整:万科等

——案例:全产业链之“碧桂园模式”分析

——案例:恒大成功密码解析

十一、“互联网 ”时代房地产企业管理创新:工作创新

1、领导艺术创新:毛泽东领导艺术与房地产卓越管理

2、互联网时代机制创新:创建良好的团队

——减少管理层次,实现组织结构的扁平化和信息化

3、知识管理创新:房地产企业竞争优势的来源

4、营销模式创新:树立消费者为主导地位

5、企业人力资源管理创新

——互联网时代、人工智能时代80、90青年员工特征与管理

6、企业财务管理创新

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