培训目标：结合学习“十四五”规划和2021年全国两会精神，研读“十四五”规划开局与两会后新型城市化（都市圈建设）、建筑业绿色发展视角下房地产市场发展趋势。帮助学员正确判断，提出相关对策，进而帮助房地产企业决策，更好地助推工作。讲座“有趣、有理、有料、有用”，图文并茂，通俗易懂。理论与实际相结合，学员可以在知其所以然的基础上，进而知道未来的必然。

讲座提纲

一、“十四五”规划关于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其对我国房地产行业/企业的影响

1、“十四五”规划关于新型城市化的表述及其对我国房地产行业/企业的影响

——完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量

——城镇化率提高1个百分点

——放开户籍限制、农村土地流转等

——人口迁移为房地产带来机遇与挑战

——国务院：放开放宽落户限制，“试行以经常居住地登记户口制度”

——2021年8月30日消息，国务院印发的《“十四五”就业促进规划》提出，加快农业转移人口市民化。

——人口的迁移也带来居住需求的爆发式增长，住房供需矛盾突出，进而推高城市房价。因此解决大城市住房突出问题成为新型城镇化过程中的一道难题。

——对于房企来说，人口的流动趋势将成为制定发展战略、谋划城市布局、规划拿地规模、确定产品定位的重要风向标。

——对基建和房地产是持续性机遇

2、“十四五”规划关于城市群、都市圈表述及其对我国房地产行业/企业的影响

——随着经济进入高质量发展阶段，新型城镇化和都市圈建设已经经济转型发展的重要引擎，也成为房地产行业转型发展的新机遇。

（1）推动城市群一体化发展。这些城市群将构成我国经济转型发展的核心动力，同时也将为房地产行业发展带来新的机遇。

（2）建设现代化都市圈。

3、“十四五”规划关于 “城市更新行动”的相关精神解读与房地产企业的机会

——“十四五”规划纲要提出，要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

——“十四五”期间，要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。

——实际上，2020年已经新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户。2021年的政府工作报告提出，将新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

——房地产行业经历了数十年高速发展，市场趋于饱和，逐步由规模化向高质量发展转型，城市更新和老旧小区改造成为房企布局的新赛道。

——据克而瑞研究中心数据显示，百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其中，TOP50上市房企的比例达到了78%。约有40%的企业已经达到超百万平方米的规模，规模**大的企业总建筑面积可达1亿平方米。

——在政策层面，城市政府的支持力度不断加大。以北京为例，2021年北京市市级预算中，住房保障支出安排33.6亿元，同比增长达到51.1%，主要用于推进老旧小区综合整治等城市有机更新工作。

4、“十四五”规划关于“完善住房市场体系和住房保障体系”的表述及其对我国房地产行业/企业的影响

——关于完善住房市场体系和住房保障体系，在“十四五”规划纲要中作为独立的一节内容，用500多字加以阐述。

（1）坚持“房住不炒”的总原则

——“房住不炒”的概念自2016年中央经济工作会议首次提出，已经深入人心，并成为房地产调控的总原则。2021年将这一表述列入“十四五”规划纲要，充分表明房地产回归民生保障属性是大势所趋，房地产拉动经济的作用将逐步淡化，投机炒房行为将被严厉禁止。未来五年乃至更长时间，这都将是房地产调控的基本原则和底线。在2021年的政府工作报告中，将房地产发展列入“切实增进民生福祉”这一章节！！！！！，并再次强调“房住不炒”的总基调，同样印证了房地产已经回归民生属性。

（2）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

——在“十三五”规划纲要中，类似的表述是“优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行”。经过5年的实践，在解决房地产供需矛盾过程中逐渐意识到房地产供应主体单一、保障房供应不足的短板，探索出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新思路。“十四五”规划纲要首次将这一思路制度化，成为全体人民住有所居的制度保障。另外，在规划纲要中首次提出了“职住平衡”概念，这不仅是提升居住生活品质的重要内容，也是解决“大城市病”的关键一环。

——在保障房供给方面，“十四五”规划纲要提到“因地制宜发展共有产权住房。在管理方面，提出“处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策”。

——浙江出台住建领域“共同富裕”行动方案。2021年9月5日消息，浙江省住房和城乡建设厅近日印发《关于打造住房城乡建设高质量发展省域样板推进共同富裕示范区建设行动方案（2021-2025年）》

（3）落实主体责任，稳地价、稳房价、稳预期

——“十四五”规划纲要提出，“坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制（！！！太重要了），加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”。

（4）加快培育和发展住房租赁市场

——关于培育和发展住房租赁市场，“十三五”规划纲要仅用了60个字，而“十四五”规划纲要则用了229个字来阐述，即：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”内容包含法规建设、市场培育、土地供应、市场供给、制度保障等一系列制度安排和实现路径。

——在租赁住房供应方面，“十四五”规划纲要提出了“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”这三大路径。其中在利用集体建设用地建设租赁租房方面，目前已经有18个城市开展试点，试点经验将逐步推广。在利用企事业单位自有闲置土地建设租赁住房方面，财政部、住建部也制定了相应的奖励措施。住建部部长王蒙徽曾表示，支持产业园区配套建设和“商改租”““工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分发挥国有和民营企业功能作用。在制度和法规建设方面，2021年7月2日电，国务院办公厅日前印发《 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见 》；各城市政府也陆续出台了有关租赁住房管理的地方性法规。

——发展租赁住房市场不仅是解决大城市住房突出问题的重要抓手，也是房企转型发展的方向。此前， 国务院参事室特约研究员姚景源曾表示,“十四五”期间，中国的住房租赁市场会有相当大的发展空间，特别是长租房市场，而大力发展长租市场是落实租购并举、完善中国住房制度改革的重要途径。

——2021年7月2日电，国务院办公厅日前印发《 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见 》（国办发〔2021〕22号）明确规定了对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。而且，执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

——房地产政策重点围绕增加住房供给和发展租赁住房市场。“十四五”规划纲要重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，除了要求“遏制投机性需求”外，对商品房住宅市场的表态较为中性。规划指出房地产政策要坚持因地制宜、多措并举，支持“合理”自主需求，扩大租赁住房和共有产权住房供给，**定向增加土地供给等措施来推动住房租赁市场发展。同时，规划提出2021-2025年要完成21.9万个城镇老旧小区改造（2021年计划完成5.3万个），远高于2020年的4万个。规划还要求加强房地产金融调控，并延续了十三五规划中“推进房地产税立法” 的表述。政府似乎一方面希望促进房地产市场的平稳发展，另一方面也要抑制房地产相关泡沫。鉴于房地产政策可能会持续偏紧，面临一定风险。

5、房地产企业的机会：安居房、保障房、共有产权房、老旧小区改造、城市更新……（暴利时代结束，回归正常产业）

6、“十四五”时期建筑企业、房地产企业的发展机遇

（1）在经济“双循环”中，房地产必将扮演重要角色

（2）继续对关键领域进行投资：“两新一重”与房地产行业的机遇

——“两新一重”：新型城镇化、新基建、国家重大战略项目

（3）绿色发展、碳中和及其对建筑和房地产行业的冲击

（4）加快数字化发展，建设数字中国及其对建筑和房地产行业的冲击

（5）思考：“十四五”时期某某房地产公司的发展机遇

7、世联行陈劲松：“十四五”规划下的2035年中国不动产行业的十大预判

（1）预判一：保障性住房将开辟住房第二市场

（2）预判二：租赁住房供应多元化

（3）预判三：“空置税”将为“房住不炒”保驾护航

（4）预判四：“学区房”成为历史

（5）预判五：二手房行业乱象将在国家统一规则之下重塑

（6）预判六：城市群内置业将取消限制

（7）预判七：跨省调节用地指标，将是十四五调结构的必要手段

（8）预判八：城市用地性质的“兼容度”将适度放开

（9）预判九：房地产开发行业将以“重资产、长周期”，取代“强复制、高周转 ”

（10）预判十：城市的公共空间与设施是资产而非成本

二、碳达峰、碳中和的国际行动和中国承诺及其对各产业的影响与应对

1、碳中和的深远意义

2、“绿天鹅”来袭：碳中和目标将重构产业结构

3、什么是碳达峰、碳中和

4、什么是碳账户、绿色账户

5、什么是气候变化税

6、什么是碳排放权交易

7、碳达峰、碳中和的国际行动

——全球关于碳达峰、碳中和的共识和目标

——世界主要国家碳排放达峰情况

——世界主要经济体碳排放峰值

——主要经济体碳中和目标及汽车产业实施路径

8、碳达峰的中国承诺

9、“十四五”规划关于碳达峰、碳中和与绿色发展

10、中国碳排放规模与地域差异性

11、中国碳排放达峰路径与峰值水平预测

12、中国各行业碳达峰情景预测

——工业碳达峰预测

——电力行业碳达峰预测

——交通部门碳达峰预测

——农业碳达峰预测

——建筑业碳达峰预测

13、受碳达峰、碳中和影响**大的产业有哪些？——从欧盟碳交易看我国碳中和的投资机会

14、节能减排：我国各高碳排放产业如何应对碳达峰、碳中和？

——建筑业、钢铁产业、电解铝产业、水泥产业、电力产业

三、绿色发展、碳中和、节能减排及其对建筑和房地产行业的冲击

1、“绿天鹅”风险却比“黑天鹅”风险更高阶

——为应对气候变化和推动经济低碳转型，大幅度收紧碳排放等相关政策或技术革新，引发高碳资产重新定价和财务损失的风险。

——为什么拉闸限电和世界减碳

2、工业、交通和建筑，被公认为全球三大“能耗大户”

——世界银行预计，到2030年前，若要实现节能减排的目标，70%的潜力在建筑节能减排方面。

3、加快推动绿色低碳发展，对建筑业的高质量发展意义重大

——高质量发展的底色就是绿色。

——当前，我国经济发展方式粗放的局面并未根本转变。就建筑业而言，现场浇（砌）筑的方式带来了资源能源利用效率低、建筑垃圾排放量大、扬尘和噪声环境污染严重、工程质量和安全没有保障的问题。

——传统建造方式造成的资源能源过度消耗和浪费仍在继续，经济增长与资源能源的矛盾会更加突出，极大制约了可持续发展。

4、以工业化、信息化、绿色化“三化合一”为特征的新型建筑工业化代表着未来发展趋势，是住房和城乡建设领域绿色发展、低碳循环发展的主要举措。

——2020年8月28日，住房和城乡建设部等9部门联合发布了《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》 （建标规〔2020〕8号） ，明确要**新一代信息技术驱动，以工程全寿命期系统化集成设计、精益化生产施工为主要手段，整合工程全产业链、价值链和创新链，实现工程建设高效益、高质量、低消耗、低排放。

5、发展新型建筑工业化是促进建设领域节能减排的有力抓手

——装配式建造方式在节能、节材、节水和减排方面有显著成效，可减少建筑垃圾排放、水资源消耗，节约木材、水泥砂浆等建筑材料，从根本上改变施工现场“脏乱差”的局面，有效降低建造过程中的大气污染和建筑垃圾排放，**大程度减少扬尘和噪声等环境污染，助力城市环境改善和生态文明建设。

——更重要的是，新型建筑工业化的发展能够彻底转变以往建造技术水平不高、科技含量较低、单纯拼劳动力成本的竞争模式，将工业化生产和建造过程与信息化紧密结合，强调科技进步和管理模式创新，注重提升劳动者素质，注重塑造企业品牌和形象，以此形成企业的核心竞争力和先发优势。

6、新形势下，建筑业践行绿色发展的根本道路在于创新

——当前，**把持续推进绿色发展、实现生态文明建设新进步，作为“十四五”时期经济社会发展的主要目标之一。

——“绿色发展”成为了生存之本、发展之机、兴旺之要。只有积极推进建筑工程技术进步、促进产业转型升级、提高建筑业发展质量，才能真正把“绿色”融入建筑全生命周期，实现建筑业的绿色发展。

7、建筑行业实现“30-60”路径建议

——实现建筑运行碳排放达峰、碳中和，还是应从四个根本路径入手：

——一是加速提升建筑节能水平，具体措施包括提升建筑保温隔热性能、提高设备能源利用效率和建筑节能运行管理水平；

——二是规模化推广可再生能源建筑应用，提高建筑“产能”能力，发展绿色能源供暖技术；

——三是与电力部门脱碳进程协同，推动建筑电气化，提高建筑用电与电网互动能力；

——四是加大小区绿化和城市绿地面积， 提高固碳、碳汇能力。

8、从建筑全寿命周期视角看，建筑领域还可以发挥更大的减排能力，如：

——提升建筑寿命， 防止“大拆大建”，减少新建建筑量；

——发展木结构、钢结构（考虑钢材的回收）等低碳建筑结构体系，减少建材生产阶段碳排放；

——大力推广绿色建材的应用，将碳排放强度作为绿色建材认定的关键指标，发展具有固碳能力的建材，包括以CO2作为生产原料的建材，或者能够吸附CO2的建材。

9、推进单体建筑到住区、社区的绿色化建设运营模式，创建一批高标准的绿色建筑、健康建筑、绿色社区示范试点，引导民众对绿色、健康意识的提高，带动绿色建筑产业链企业的转型升级。

10、绿色建筑：节能减碳

——为实现碳中和的目标，必须大力发展绿色建筑，在建筑物全寿命周期**大程度节约资源、保护环境、减少污染。

——利用可再生能源发电为绿色建筑提供运行动力是降低建筑运行能耗的有效技术之一：光伏发电和风力发电

11、绿色建筑：引领潮流的碳中和建筑

——根据纽约、波特兰、多伦多和伦敦等城市的新立法，确保绿色建筑成为黄金标准的竞赛正在进行。目标是：到2030年，所有新建建筑达到碳中和，到2050年使现有建筑达到同样的标准。

——葛兰素史克林碳中和实验室位于英国诺丁汉大学，依靠自己的可再生能源运行。它所产生的盈余能源将提供足够的碳信用额度，以偿还其建筑所用的碳。

——案例：德国的一个小镇：产能建筑的思想

——案例：吐鲁番的一个新能源小区

——建筑物，能源的产销者，生产。

12、2021年3月29日，住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。

——县城新建建筑要普遍达到基本级绿色建筑要求。

13、发行绿色债券

——2019年全球有超过30%的绿色债券募集资金投向绿色建筑领域，资金规模超过5400亿元。但是中国绿色建筑企业成功发行绿色债券的占比仅约3%，未来发展空间巨大。

——根据气候债券倡议组织（CBI）报告数据显示，2019年能源和建筑依然是全球绿色债券主要投向，分别占比31%和30%，交通运输、水资源则分别占比20%和9%。

——2017年3月，中国证监会发布《关于支持绿色债券发展的指导意见》，明确指出绿色公司债券募集资金重点支持节能、污染防治、资源节约与循环利用、清洁交通、清洁能源、生态保护和适应气候变化等绿色产业。

——2019年2月14日，国家发展改革委、工业和信息化部、自然资源部、生态环境部、住房城乡建设部、人民银行和国家能源局联合发布的《绿色产业指导目录（2019年版）》，也明确将建筑节能与绿色建筑、绿色建筑材料制造、绿色照明改造、产业园区绿色升级、绿色交通、海绵城市、园林绿化、环境基础设施等收录其中。

四、2021年两会（特别是政府工作报告）关于基建、城镇化、房地产等的表述及影响

1、2021年两会（特别是政府工作报告）关于基建、城镇化、房地产等的表述及影响

2、积极的财政政策

3、重申“房住不炒”

4、碳中和、节能环保（绿色建筑）与基建

5、老旧小区改造、安居房的机会

6、其他相关政策表述

7、对基建和房地产是持续性机遇

8、房地产企业的机会：安居房、保障房、共有产权房、老旧小区改造、城市更新……（暴利时代结束，回归正常产业）

五、世界经济新周期是中国房地产市场的大环境（本部分点到为止）

1、疫情前世界经济已经进入衰退

——当前全球处在罕见的经济增长低迷期

——十年一次的金融危机是否已经到来

——会不会发生百年一遇的危机？

2、世界经济周期与新工业革命

——全球长波周期划分（康得拉季耶夫周期）

——工业革命、技术变革与城市化

3、大宗商品价格暴涨引发通胀担忧

——油气价格与世界经济景气度

——铁矿石、铜、农产品等大宗商品价格暴涨

4、美国开始收紧货币，货币政策环境巨变，影响房地产融资与投资

5、拜登上台后的内外政策新变化

6、“灰犀牛”与全球大变局初显

——警惕“灰犀牛”式大概率危机的到来

——黑天鹅与绿天鹅

——全球大变局初显

7、中美贸易战及其对世界经济的影响

8、全球同此冷暖：国际经济形势影响我国经济

——对制造业、服务业、进出口、房地产等影响

——全球产业链、供应链、价值链重构，影响我国经济

——为了应对国际竞争，房地产必须回归民生属性

六、中国经济长期发展趋势下房地产发展的新宏观背景（本部分点到为止）

1、宏观经济分析的基本框架：总需求与总供给

2、经济增长的决定要素

3、需求三架马车分析：房地产影响需求

（1）消费

（2）投资

（3）出口

4、供给侧分析：房地产影响科技创新

（1）人口问题：未富先老

（2）资源环境问题

（3）科技创新问题：对创新的重要性怎么强调都不过分

5、经济增长的三大动力来源：房地产的后劲十足

——城镇化没有完成

——中西部地区的后发优势

——消费结构升级

6、近年中国出现的几个重要拐点

——房地产影响人口、制造业……

7、中国经济将现“四大分化”

8、中美博弈对房地产的可能影响：现在与未来

9、“十四五”规划深刻变革及其对房地产的影响

10、对我国未来经济增长的基本判断

七、房地产发展的金融环境：金融新周期与金融风险将影响房地产市场健康发展

1、**报告指出，要“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”

2、金融新周期

3、全球债务飙升

4、警惕区域性金融风险蔓延

5、地方政府债务风险

6、企业债务风险，部分中小银行面临破产清算威胁

7、资本管制：诡谲的人民币汇率

8、生病的股市：个人理性与集体非理性

9、投资理财的困惑：钱往何处去？

10、现有金融政策引导资金到实体经济和消费

——百姓发现：只有房地产投资**稳妥

——企业从实体经济抽离资金

11、房地产企业资金成本提升，融资越来越难

——已经到了十分严苛的程度

——堵住一切资金流入的口子

12、郭树清：房地产是金融领域**大的“灰犀牛”

八、从“房住不炒”看房地产的民生属性与房地产企业应对

1、“房住不炒”的提出与未来发展

2、从2021年《政府工作报告》看房地产的民生属性

3、结合共同富裕、三孩政策等当前社会政策变化看房地产的民生属性

4、2021年4月中央**会议精神简要解读（**次提出严禁学区房炒作问题）

5“房住不炒”连环政策

6、房地产企业应对：安居房、保障房、共有产权房、老旧小区改造、城市更新……（暴利时代结束，回归正常产业）

九、都市圈建设与房地产投资的机会

1、城镇化与城市群：全面铺开与多点开花

——我国新型城镇化发展的空间格局

——“两横三纵”城市化战略格局

——我国主要发展轴

——我国主要城市群

2、为什么要紧盯都市圈和城市群建设

——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线，城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期，未来还存在继续提高的空间。

——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市，从而带来更多的投资和消费，提供经济增长持续潜在动力。

——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。

——进入都市圈范围的区域，将享受更多的发展红利。

——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》：推进新型城镇化，确立都市圈城市群

3、十四五规划和2021年《政府工作报告》关于城市群、都市圈建设

——推进新型城镇化，确立都市圈城市群。优化区域经济布局，促进区域协调发展

4、入“圈”有什么好处？

——国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》

——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。

5、不入“圈”的坏处

6、京津冀城市群、粤港澳大湾区及其房地产投资机会分析

——供需现状研究

——短期房地产市场发展趋势

——要具体研究：城镇化，人口（购买力），资金，产业，区位，发展趋势，未来预期等

——“十四五”时期京津冀城市群、粤港澳大湾区房地产市场长期将平稳发展

——人口持续流入地区和人口流出地区分化

——长期看，京津冀城市群、粤港澳大湾区内房地产市场将呈现区域分化

——长期看，京津冀城市群、粤港澳大湾区内房地产市场将呈现企业分化

7、京津冀城市群：北京的圈子

8、京津冀城市群、粤港澳大湾区房地产投资机会分析

十、土地、人口与货币：房地产市场未来发展预测

1、工业化、城市化加速需要房地产市场配合

——工业化加速提高居民收入，促进农村人口进城

——城市化加速提升住房需求，加速房地产市场发展

2、房价会涨还是跌？

——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势

——论经济体量，中国和美国**为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构，中国向日本靠拢。再加上调控，所以房价的问题很复杂

——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融

——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点

——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速

——房价会涨还是跌？看通胀、区域、投资渠道

——根源：土地财政，人地错配，货币超发

3、房地产供应会增加：通货膨胀预期、土地财政与现行房地产市场政策的拉锯

——货币发行增速加快，国家实行积极货币政策

——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价

——通胀预期下，购房更容易保值：正面影响

——土地制度政策变化影响房地产

——地方财政依赖土地财政，地方政府财政紧张，加大房地产扶持，增加土地收入

——部分支持实体经济的资金，经过各种渠道，外溢到房地产市场

——居民负债大幅激增，但负债绝对值远低于美国、日本

——各地抢人大战，需要房地产配合

——“两新一重”是重大抓手。其中一个“新”，是新型城镇化，当然包括房地产

——2021年《政府工作报告》：老旧小区改造、安居房与基建

4、产业投资与房地产市场的区域分化

——环境资源禀赋、政策禀赋

——政府能力、营商环境

——土地、资金、人口、人才、技术、产业

——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南

——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境 软环境

——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势

5、全国各区域产业投资与城市房地产投资潜力研判

——投资不过山海关，买债不买云贵川

——一、二、三线城市产业投资与房地产投资潜力研判

——各主要城市群产业投资与房地产投资潜力研判

十一、我国房地产行业发展的政策背景：我国房地产政策的变化和影响

1、2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，明确了省级政府更大的用地自主权。

——《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

——《决定》还规定，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。

2、“房住不炒”政策变化影响房地产业

——自2016年四季度以来，中国楼市进入“五限时代”

——中央提出“房住不炒”

——银行贷款、发行债券、海外融资等融资渠道被限制

——**新房地产政策变化影响建筑行业

3、**新房地产金融政策

（1）三道红线

——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控

（2）房贷收紧、房贷利率提高

——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求

——广东地区LPR加点提高

——严查房抵经营贷违规流入楼市

——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”

（3）地产信托业务正经历又一轮监管调控

——针对狂飙突进的地产信托业务，2019年5月17日，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”)后，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。

——23号文 窗口指导后，部分信托房地产业务暂停，旧改、供应链金融购房尾款类项目除外

（4）房贷集中度管理新政

——2021年1月9日中国人民银行、银保监会日前发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度

——各省加码

（5）“2213”：“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中

——22城住宅用地公告不能超过三次

——与22城GDP接近的城市，会成为房企拿地的潜在目

——**新保障房、公租房政策出台

4、在经济“双循环”中，基建与房地产必将扮演重要角色

——以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局

——我国未来经济持续增长需要基建提供助力

5、新型城镇化和都市圈建设，需要房地产的支持

6、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展

——我国长期向好支撑基建和房地产需求

——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望

——基础设施建设是经济发展的支撑条件

——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展

——地方财政压力

——百姓财富保值

7、恒大救助：有无“**”方案

——恒大问题处理不好，很可能演变成“黑天鹅”

——拆雷

——两手方案。其他房地产公司接盘；打算让地方政府做预案

8、恒大事件的连锁反应和溢出效应

——验证是不是“大而不能倒”

——自救能不能成功

——为以往的激进战略付出代价

——早几年万科就提出“活下去”

十二、“2213”：土地出让两集中政策解读

（一）22城“两集中”供地新政的推出

（二）22城“两集中”供地新政进展和实施效果解读：基于北京、杭州等城市土地出让实践

（三）22城“两集中”供地新政的反思：从**批过热到第二批集中供地集体遇冷

——融资困难，（杭州）现房销售，资金周转不易

——高价买地，限价卖房，成本上升，房地产商拍地热情不高

（四） 22城“两集中”供地新政之后的土拍市场，房地产企业如何应对？

1、22城宅地迎来集中竞拍，房企买地钱从哪儿来

（1）降低融资成本，应对房企分化

（2） “拿地保证金融资”都是一个全新的融资概念

（3）房企区域融资负责人四处寻找短期融资之道

（4）资金调配

（5）保证金融资和前融需求开始大幅增加

（6）前融受制

（7）找钱

2、积极研判各地土地集中出让规则：以上海、成都为例

（1）上海首批集中供地52宗 限定溢价率不超10%

（2）上海制定新竞价规则

（3）上海设计机制，杜绝多个“马甲”“围标”抢地

（4）成都新规：禁止“三条红线”超标的房企参与土拍

（5）杭州： 9月底前，试点开展“竞地价竞品质”的土地出让方式

3、房地产企业应对：根据每个城市的供地结构，匹配合适的应对策略

4、不改就等死：土地供给集中制下小房企的生存之战

5、房地产转向城市更新领域

（1）城市更新不是房地产开发

（2）拆除重建、有机更新、综合整治三个概念辨析

（3）案例：成都的猛追湾改造项目，是EPC O模式（即设计、采购、施工及运营维护一体化的总承包模式

（4）企业参与城市更新有五个关键要点：科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要

（五） 22城“两集中”供地新政的应对：“联合体” 合作拿地，开展项目合作开发

（六）22城“两集中”供地新政的学习与思考

——当前土地政策背景下，房地产行业/企业如何应对？

——深耕湖南、长沙市场的基础上，开拓22个城市及其都市圈市场

——研判长沙等城市集中供地、准备充足资金、联合体拿地……

——与22城GDP接近、市场潜力接近的城市，会成为房企拿地的潜在目标

——给国企的策略建议

十三、洞察先机：对房地产企业投资的几点建议

1、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展

——我国长期向好支撑基建和房地产需求

——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望

——基础设施建设是经济发展的支撑条件

——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展

——地方财政压力

——百姓财富保值

——消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加

2、直面困难：房地产企业面临的困难

——每次限购，房地产企业都会受到影响

——房地产企业借外债的大门被关

——房地产企业融资难、成本提高

——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控。“三条红线”逼迫房地产企业放慢投资速度，回笼资金

——房贷收紧、房贷利率提高

——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求

——广东地区LPR加点提高

——严查房抵经营贷违规流入楼市

——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”

——地产信托业务正经历又一轮监管调控。2021年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》

——2021年1月9日中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度

——各省加码

——“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中

——2021年《政府工作报告》：房住不炒

——2020年3月29日，住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出，县城新建住宅以6层为主，新建住宅**高不超过18层。

3、坚定信念：正确认识房地产在经济发展中的作用和地位

——房地产不可废弃，具有不可替代的作用

——不可过度依赖

——房住不炒

——不能影响科技创新和可持续发展

4、做好自己的事情：给房地产企业的几点建议

——正确识别房地产企业债务风险，做好风控

——房地产是资金密集型行业，房地产开发企业负债水平高

——房地产企业融资创新

——精耕细作、比拼内功成为房地产企业的常态

——做好自己的事情：做好产品，造好房子

——正确认识房地产周期

——未雨绸缪。系好安全带

——做好企业管理创新

5、收益与风险的权衡：给个人投资房地产的几点建议

——通胀预期下，购房更容易保值

——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价

——按揭贷的风险，取决于借款人的还款能力，取决于宏观经济形势、就业机会赚钱能力，地区发展。

——关键看个人情况。首付比例大幅提升的情况下，除非发生经济危机，一般不会不还款。

——消费按揭贷款，用于购房首付，会加大还款风险。

——权衡购房的收益与风险

——房产税会不会来？遗产税会不会有？

6、甄别不同区域的机会：对房地产企业和个人投资房地产的建议

——甄别不同区域的机会：人往何处去？钱往何处去？

——要研究区域的房地产市场发展趋势

——各城市房地产市场的差异化将成为常态，房地产市场大分化时代的来临

——人口流入，房价上升

——人随产业走，产业园、科技园、商业区（高端人口集聚区，房价高，负担得起高房价）

——区位、交通、地段（不光看眼前，还要来看规划）

——资源分配、调配的倾斜：地铁、学校、医院、政府单位……

——学区房政策

——房地产调控政策

十四、“互联网 ”时代房地产企业管理创新：思维创新

1、人类正在进入信息生产力时代

2、互联网 将改变什么

——制造业、服务业、信息化跨界协同创新

3、信息时代三大动力：新基础设施、新要素、新结构

——自由连接体：专家化—柔性化

4、互联网 的新思维：政府、企业和个人如何抓住新机遇

十五、“互联网 ”时代房地产企业管理创新：战略创新

1、“互联网 ”时代下对房地产企业进行管理创新的必要性

2、新形势下的房地产战略转型

3、新形势下的房地产战略转型的案例

——案例：标杆企业的战略调整：万科等

——案例：全产业链之“碧桂园模式”分析

十六、“互联网 ”时代房地产企业管理创新：工作创新

1、领导艺术创新：毛泽东领导艺术与房地产卓越管理

2、互联网时代机制创新：创建良好的团队

——减少管理层次，实现组织结构的扁平化和信息化

3、知识管理创新：房地产企业竞争优势的来源

4、营销模式创新：树立消费者为主导地位

5、企业人力资源管理创新

——互联网时代、人工智能时代80、90青年员工特征与管理

6、企业财务管理创新

十七、夯实实力，转型升级：房地产企业要以新思维面对新机遇与新挑战

1、有所为，有所不为，有所作为

2、要做到：安心、静心、信心

3、精准识变、科学应变、主动求变

4、再审视、再谋划、再提升

5、深耕细作、比拼内功

6、提高风险管理能力，提升资本管理精细化水平

7、培养自身的卓越运营能力，以管理风险和不确定性

8、打造敏捷灵活的业务版图

9、主动应对SEG的挑战

10、积蓄实力，应对困难

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海！

祝大家事业顺利，身体健康！