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抵押物处置税费

　　抵押物处置时候要不要税费、相关税费包括哪些呢？

　　一、与未来处置抵押房地产有关的主要税费

　　在考虑抵押物未来可能发生的风险和损失中，如何确定预计未来可能处置抵押房地产应缴纳的主要税费额，并在提交给金融机构的评估报告中，将房地产市场值中扣除掉未来可能处置抵押物时缴纳的税费，是房地产或土地评估师的一项重要工作，是评估师对处置房地产的相关政策法律法规的理解，也是考验着评估师的执业水平与能力。与处置企业的房地产有关的税收科目主要有印花税、交易手续费、营业税及其附加、土地增值税等，另外，如果在建工程存在应缴而未缴的各种政府行政事业性及资源性收费等，在处置抵押在建工程时，应当按照规定予以补缴，这些费用也构成在建工程抵押权的优先受偿权。上述税费其中尤其以营业税、土地增值税所缴纳的数额最大，规定也最多，最复杂，是影响抵押价值的重要因素。下面主要论述这两个税种的相关规定。

　　二、关于营业税及所适用的税目

　　根据《中华人民共和国营业税条例》、《中华人民共和国营业税条例实施细则》，营业税的征税范围包括在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的经营行为。营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，其中销售不动产的税率为5%，转让无形资产的税率为5％。企业用于向金融机构贷款的抵押物大部分集中为房地产，包括土地使用权、各类房产、在建工程等，在房地产评估中，在确定抵押价值时，上述抵押物基本都需扣除未来可能处置抵押物时缴纳的营业税，其中较难明确的是处置在建工程和土地使用权项目所适用的营业税税目。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号），单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

　　1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

　　2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

　　3、土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

　　4、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，即可按差额征收营业税。

　　5、单位销售自建自用的不动产，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条规定，如果将自己新建的建筑物对外转让，则在转让时，除应按“销售不动产”税目以计税价格全额计征营业税外，还应按“建筑安装业”税目征收营业税。纳税人转让自建建筑时，自建行为的营业额应根据当期或

　　近期同类工程的平均价格确定；没有同类工程价格的，核定计税价格公式为：计税价格=[工程成本×（1+成本利润率）]÷（1-营业税税率）。6、企业销售的不动产为投资方投资入股的，根据财税[2002]191号文件规定：自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。对于投资方要将房产销售时，在将产权转让时，按“销售不动产”征收营业税。

　　三、关于土地增值税原值的确定

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收的。其中如何确定法定扣除项目金额中的房地产取得的原值为计算土地增值税额的难点。根据《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》（国税发[2005]111号）、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]021号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）等，及各省市据此陆续下发的相关配套文件，加强了土地增值税的征收工作，在土地增值税的征收过程中，如何确定企业转让的建筑物价格及取得土地使用权的金额即土地增值税中的扣出项目金额是税务机关的征收土地增值税的重点，也是评估机构主要工作。

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