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环球网校房地产估价师学习资料
房估考试《案例与分析》备考思路
问答题虽然难，但仔细观察历年考点，还是我们所熟悉的基本知识，主要考技术路线的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场变化对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、拆迁估价或抵押估价的特定问题等，常考问题也可能转化为单选题。
答题要点：认真审题、找出考点与依据、理清思路、答出要点(3～5个要点)。
一题中有不把握或不会答的属正常现象，相对来说，问答题开放性大，难度大，放平心态，先舍后得。不要空。本题应争取拿到一半以上的分值。
影响房地产市场转变的力量
房地产业的发展与经济社会发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要力量包括：
(一)金融业的发展
房地产业作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格和租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。金融和资本市场的支持，对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升，起到了不可替代的重要作用;而且随着房地产金融和房地产投资工具的创新，这种影响力还会进一步扩大。
(二)信息、通信技术水平的提高和交通条件的改善
信息、通信技术水平的提高和交通条件的改善大大缩短了不同物业之间的相对距离，推动了不同地域消费品的交流，降低了全社会的沟通成本和时间成本。这无疑会改变人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区间的资本流动。
(三)生产和工作方式的转变
2016年我国第三产业增加值比重达到了48.2%，北京、上海、广东第三产业增加值比重均超过了全国平均水平，分别达到了77.9%、64. 8%和49.1%。第三产业的发展壮大、劳动密集型产业向资金密集型和技术密集型产业的转变、高新技术产业的发展等.促进了人们工作和生活居住模式及观念的转变，居家办公、网上购物、跨区域甚至跨国服务采购与外包等模式的出现，使房地产空间服务需求特点发生了重大改变。
(四)人文环境的变化
社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。
(五)自然环境的变化
城市环境污染、农村人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化;环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。
(六)政治制度的变迁
住房问题的社会政治性特征，使各国政府都将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。为了实现住房政策中关于提供公平住房机会、稳定住房市场的目标，政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。
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