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　　二级建造师《建设工程法规及相关知识》考点：物权制度

　　1.3.7物权制度(1050P21)★★

　　1.3.7.1物权的概念和种类

　　物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

种类	客体	特点	主要代表权利
所有权	动产、不动产、知识产权、财产权利	(自物权)最完全的物权，他物权的产生的基础：
用益物权	动产、不动产	他物权，支配的是物的使用价值	建设用地使用权;宅基地使用权;土地承包经营权
担保物权	动产、不动产、权利	他物权支配的是物的交换价值	抵押权/质押权/留置权

　　注意：以上物权分类方法的标准不同，因此，一物之上可能有多种不相互冲突的物权属性

　　1.3.7.2抵押权(1051P21)

　　1、抵押权概念

　　债务人或者第三人(抵押人)不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。可以抵押的财产必须是可以流通的，我国土地所有权不能流通(建设用地使用权可以有条件流通)。

　　2、不动产抵押权

　　不动产的抵押权自登记时设立(注意抵押合同的生效与抵押权的成立是两个不同的概念，即：抵押权=抵押合同+登记)，在建工程可以作为抵押物(注意根据司法解释：施工单位的优先权优于抵押权人)。

　　3、动产(浮动)抵押

　　经当事人书面协议，债务人可以将现有、将有资产(生产设备、原材料、半成品、产品)打包抵押，届抵押权行使时确定具体抵押财产(也称浮动抵押)。

　　抵押权行使的时间：未能履行到期债务、被宣告破产或撤销、约定情形出现、严重威胁债权的其他情况。

　　4、抵押权对第三人的效力

　　○1对买受人：抵押权不得对抗正常经营活动中，已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

　　○2对承租人：在先关系效力优先。

　　5、抵押权的放弃与顺位变更

　　抵押权人放弃债务人自己的抵押财产的，其他担保人在该财产范围内免责，另有约定除外(体现主债务人的责任优先的公平原则和民事活动中意思自治原则);有多个抵押权人的，部分抵押权人与抵押人协议变更抵押数额或者顺序，未经其他抵押权人的书面同意，不得对其产生不利影响。

　　例如：甲公司将其房产先后抵押给乙银行担保300万元债务、丙银行担保300万元债务、丁银行担保500万元债务，后经甲公司同意乙、丁银行交换了抵押顺序;到期后甲公司不能履行债务，房屋拍卖所得为600万元，则乙丙丁三银行各应得多少金额?(0/300/300)

　　6、抵押权的实现—条件：债务人未能履行所担保债务或者发生约定条件

　　○1抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价

　　○2抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

　　○3折价、变卖(没有拍卖)应当参照市场价格

　　○4以建设用地使用权实现抵押权时，该土地上新增建筑物一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿(先押地，后盖楼，一起卖，分别算)

　　○5抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权

　　7、其他债权人的撤销权

　　如在6○1中，折价金额损害其他债权人的利益，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内(除斥期间，不适用中断、中止规定)请求法院撤销该协议。

　　,如：甲公司将其房产先后抵押给乙银行担保300万元债务、丙银行担保300万元债务、

　　丁银行担保500万元债务，后经甲公司同意乙、丁银行交换了抵押顺序;到期后甲公司不能

　　履行债务，房屋拍卖所得为600万元，则乙丙丁三银行各应得多少金额?(0/300/300)

　　1.3.7.3质权(1052 P22)

　　1、质权概念：

　　质押是债务人或者第三人将其动产或者权利移交债权人占有，将该动产或者权利作为债权的担保，分为动产质押和权利质押。了解质权人、出质人、质物、质权的含义。

　　动产质权自交付时设立，权利质权自交付(有凭证能交付的交付，如：提单、汇票等)或者登记(无凭证或者不能交付的，如：股票、专利权、商标权等)时设立。

　　2、质权人的权利和义务

权利	义务
可以放弃质权。若放弃的质权是债务人提供的，其他担保人在该范围内免责;当事人另有约定除外。	1不得擅自使用和处分质物，违反之，造成毁损要赔偿;○2不得擅自转质，违反之，造成毁损要赔偿。(若是○1○2情况外的质物毁损，就不要赔偿)

　　3、出质人的权利

　　要求质权人及时行使质权。质权人怠于行使，○1可请求法院拍卖、变卖质物;○2造成损害，质权人承担赔偿责任。

　　1.3.7.4留置权(1053 P23)

　　1、留置的概念

　　债务人逾期履行，债权人可留置已经合法占有(应依据同一合同关系，企业间除外)，并有权折变拍优先受偿。留置权人(留置别人的财产)、留置人(财产被留置)、留置物(留　　置财产)

　　2、留置权人的权利

　　○1收取孳息(先扣除收取孳息的费用)

　　○2留置权优于抵押权或质权

　　3、留置权的实现

　　没有约定债务履行期的，应给予2个月以上的宽限期，鲜活宜腐物除外。折变价格参考市场价格。