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张飚

房地产项目论证和土地研判

张飚 / 房地产企业战略管理讲师

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课程大纲

**部分 项目、土地的决策工具和决策阶段(1.5H)

一、失败案例:北京南六环某项目拿地决策 

二、常见问题

(一)常见问题一:

1、决策---算账---产品

2、售价等不确定

3、结论不确定---无法决策

(二)常见问题二:

1、官员、原土地方---叫好

2、老板---下达指令

3、非操盘经理人---感觉不错

4、操盘经理人---痛苦艰难

(三)常见问题三:

定性容易、定量难---有完全不同性质的好

(四)问题链接:

1、问题链接---成本表单---方法 

2、问题链接---不同维度---方法

三、决策工具

(一)是否存在某一种工具可以简单判断该不该拿地?

(二)战略选择和行动评估矩阵 

(三)SPACE矩阵决策法

四、成功案例:新奥某项目 

(一)SPACE矩阵

(二)客户分析图

(三)产品定位

第二部分 进入城市和区域决策

一、进入城市和区域决策的决策因子----识别有效信息 

(一)外部关键因子

1、宏观政策和产业导向

案例:万达**次扩张之路

2、区域经济和城市发展

3、行业周期

4、竞争关系

5、人口与投资特征

6、土地财政依赖度

案例:鄂尔多斯、神木、山东银滩

(二)内部关键因子 

1、企业战略

2、产业资源

3、融资能力

4、运营能力

5、营收能力

6、人力资源与组织管控

二、小结:城市或区域决策space矩阵的决策体系 

第三部分 地块和项目决策工具

(一) 决策工具和方法

1、SPACE矩阵决策方法

2、六分法定位决策

(二)两类因子的设定

1、市场与竞争性因子

(1)区域规划主导方向与项目吻合度

案例:京津冀一体化和滨海新区

(2)区域规划成熟期所处阶段

(3)区域人口来源主动性

案例:京津新城

(4)区域内土地供应状况

(5)区域内竞争性开发企业开发能力和供应

(6)区域内各类产品分布与去化能力

2、财务与产品因子

(1)企业账期控制能力

(2)项目整体自有资金占比

(3)企业融资能力

(4)产品利润及定价策略(价格、利润)

(5)企业销售能力

(6)企业优势产品吻合度

案例:华侨城对于中心城区豪宅的态度、万科对于商业地产的态度

(三)小结:项目和地块决策space矩阵的决策体系 

第四部分 分组练习

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