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张飚

土地运营、估价与拿地

张飚 / 房地产企业战略管理讲师

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**章 传统拿地模式的思考

一、从概念开始

(一)交易对象

(二)交易物品

(三)交易方式

(四)交易价格

二、代表性企业的拿地和战略关系

案例:融创地价表、万达地价表、华夏幸福基业地价表、碧桂园地价表、万科地价表

三、共性研判

(一)房地产开发的意义

(二)主要阶段:拿地、研发、建设、营销

四、共性解读

(一)专注单一特定类型土地的意义

(二)寻求与政府、央企某一种特定结合的意义

五、与政府结合的传统形式

本节探讨在过去的20年里,开发企业与政府结合的各种形式,以下形式仍需结合招拍挂

(一)中心城区企业、机构的外迁(济南东进模式的广泛应用)

(二)城中村改造(棚户区改造等老城区改造)

(三)新农村建设(河北省的失败)

(四)参与新区规划土地一级开发或一二级联动(城投公司)

(五)基础设施或公共服务建设换取土地(东方园林)

(六)产业园区开发换取土地(光谷)

六、传统拿地模式面临的主要难点和应对手段

(一)财政收支两条线的影响

(二)规划体系的合规性

(三)新增建设用地指标限制

(四)一级开发招标机制

(五)地方融资平台融资机能丧失

(六)楼堂馆所禁建对政府主导型新区造城模式的毁灭

案例:万达长白山的转型

第二章  现行土地管理机制下土地运营与拿地模式实操

一、规划体系和国土资源体系的关系

(一)三大规划体系的意义

1、总体规划

2、控制性规划

3、土地利用规划

(二)一二级土地开发的规划体系合规性

1、二级土地招拍挂的规划体系

2、一级土地开发的规划体系

案例:国土规划调整程序

二、一级土地开发的三大节点

三、一级土地开发的合规性

四、传统拿地模式实操案例:华藏世界合作合同

五、一级开发的土地成本确认

案例:丁字湾南海新城

六、二级招拍挂的经验分享

(一)从土地出让计划开始

(二)挂牌条件设计

(三)竞价策略

(四)摘牌后调容----玩不起的猫腻

(五)账户可以解决标底

(六)临场授权

(七)参与就是获利

(八)阻击获利

课堂练习一

实战模拟:挂牌

第三章 土地制度变革与拿地模式创新

一、从产业展开对政府需求的研判---与政府结合的升级模式

二、从政府职能展开全新的结合模式

案例:中新生态城

解读:生态文明

三、引导政府的政绩观念之一:新型城镇化与精明增长

案例:案例:村不动、城入乡的三道湾镇和槟榔河村

四、引导政府的政绩观念之二:产业升级

案例:北京朝阳:科技CBD

案例:京津冀一体化规划

案例:海口观澜湖

案例:合众人寿

五、农村土地的流转和土地市场改革对土地价格的长期影响

六、机遇下的拿地和土地运营模式

七、央企合作路径

案例:各公司融资成本

解读:社会资源向央企和政府倾斜

案例:地铁公司和地铁上盖

第四章 土地评估及拿地风险规避

一、传统教科书的土地估价方式

(一)传统估价方式

(二)不可操作性

二、具备实操性的土地评估工具:战略选择和行动评估矩阵

三、进入城市和区域的评估模型和拿地风险

四、单一地块的评估模型和拿地风险

五、待定土地的开发技巧

六、二手土地拿地实际操作程序和风险规避

课堂练习二

实战模拟:土地战略评估

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