【课程背景】

随着中国实体经济下行压力加大，曾经一度成为国民经济的支柱产业并高速发展的房地产在不断出台的调控政策下，开始陷入销售市场疲软，价格下跌，信贷紧缩，资金紧张，利润空间急剧缩水，房地产行业的暴利时代不仅已经一去不复返了，同时因房地产业是资金密集型企业，这境况使得本来就捉襟见肘的资金链条更加吃紧，近两年不断出现因资金链断裂而垮塌、消失的中小房地产企业，甚至连大型的房地产企业都难以幸免遇难。而随着“营改增”步伐的加速，2016年上半年正式出台的可能性极大，各级国地税特别是地方税务机关为避免税源流失也加大了对房地产开发业务的征收管理与税收稽查的力度，特别是对营业税的管理和土地增值税的清算，使得房地产开发业务的税收风险迅速增大。本课程旨在使学员掌握房地产企业全程纳税技能，并及时了解和掌握“营改增”对房地产业的影响主要有哪些，学会对涉税事项的风险进行控制及纳税规划等。

【课程收益】

1．与时俱进把脉房地产企业营改增**新动态和即将出台的税收政策趋势，熟练掌握并解决房地产企业营改增过渡期涉税问题；

2.分析房地产企业开发流程中遇到的主要涉税风险点，把握营改增应对策略及涉税筹划技巧；

3．熟练地运用各种税收政策实施有效的纳税筹划，开展房地产业营改增前后所得税、土地增值税风险防范与应对，为房地产开发企业争取**大化的税收收益。

【课程内容】

**部分：2015年房地产税收新政盘点解析应用

1．企业改组改制所得税新政--国家税务总局2015年第40号公告、财税【2014】109号、国家税务总局2015年第48公告等--房地产开发企业如何在资本动作中运用？

2．房地产企业改制重组土地增值税和契税征免税新政--财税〔2015〕5号、财税〔2015〕37号--房地产行业能否享受？

3.非货币性资产投资新政--财税【2014】116号、国家税务总局公告2015年第33号、财税【2015】41号、国家税务总局公告2015年第20号--房地产企业和股东如何在资本动作中运用？

4.建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税新政--税务总局公告2015年第52号--建安企业如何防控风险？

5.企业工资薪金和职工福利费等支出--税务总局公告2015年第34号--房地产行业如何享受？

6.土地增值税纳税申报表新政--国家税务总局发【2015】114号--如何填报？

第二部分、营改增的**新动态——2016势在必行

一、土地取得阶段涉税风险与纳税规划（仅列部分）

1、招拍挂取得土地何时产生何种纳税义务？

2.招拍挂取得土地“营改增”后能否获得进项税额抵扣？抵扣难点在哪

3.拆迁现金补偿、实物安置会涉及哪些涉税风险？“营改增”后为什么说应尽量避免拆迁安置业务？

4.红线外附加工程在现阶段有存在哪些涉税风险？“营改增”后是否能否回避这些问题？

5.土地出让金返还会涉及哪些税收风险，该如何规划才能规避？

6.购买烂尾楼（在建工程或在建项目）的土地成本或开发成本如何确认？能否享受差额征税待遇？

7.**合作建房取得的土地成本如何确认？合作建房的纳税规划空间有多大？

8.**购买股权取得的土地成本如何确认？有没有涉及到土地增值税等税收风险？

二、开发建设阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分）

1.如何确定开发成本归集对象，保证收入成本配比？

2.建安造价造假手段有哪些？合理区间知多少

3.“甲供材”工程取得的票据能否直接列支开发成本？需不需要“换票”或补交营业税等？

4.园林绿化该取得什么票据？如何规划可以获得税收的**大利益？

5.工程违约金支出能否列支开发成本？

6.改变规划或推倒重建所发生的支出能否作为开发成本处理？

7.开发期间发生的借款利息能否作为开发间接费用处理？

三、销售运营阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分）

1.取得的订金、定金、VIP、诚意金、保证金等需要缴纳营业税、土地增值税吗？

2.没有产权的储藏室、车位/库销售税收上如何认定和纳税？

3.“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何纳税？

4.售后回租或回购有什么税收风险，该如何规划？

5.精装房销售税收怎么处理，有什么技巧？

6.给老业主带新业主的佣金以及免物业费等涉及什么税收风险？

7.内部认购款怎么纳税？

8.首付款与按揭款在纳税上有什么风险？

9.开发产品捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产，实物补偿等视同销售在各税种有什么差异？“营改增”后情况如何？

10.对公共配套、地下车库、车位、阁楼、会所、仓房、储藏间等特殊产品的不同处置有什么涉税风险？

四、自营租赁阶段的涉税风险与纳税规划

1.开发产品转为自用是否视同销售，“营改增”后如何扣除进项税额？

2.融资租赁有哪些涉税风险？土地增值税该如何回避？

3.经营租赁的房产税问题如何规划？“营改增”后有哪些优惠政策可以利用？

五、 清算注销阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分）

1.销售达到什么标准的楼盘必须或会被要求做土地增值税清算？如何规划延后清算

2.土地增值税清算的清算单位如何确定？有何技巧

3.土地增值税清算对扣除凭证有何要求？清算后又发生的成本费用该如何处理？

4.土地增值税的不征税收入、免税收入有哪些？如何进行纳税规划才能取得利益**大化

5.土地增值税的视同销售有哪些？买一赠一需要确认土地增值税收入吗

6.房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

7.房地产的土地取得成本如何确定？

8.房地产的开发成本如何确定？企业建造的邮电通讯、学校、医疗设施等基础设施和公共配套设施的支出能否作为开发成本予以扣除？

9.房地产开发费用如何确定？没有发生利息支出、既有银行利息又有其他利息支出的情况下该如何处理？

10.房地产企业不能享受加计扣除待遇的情形有哪些？将未售房转为固定资产后出售能享受加计扣除待遇吗？

11.在什么情况下房地产企业可以预提部分成本税前扣除？

12.房地产企业注销前由于多预征土地增值税导致多缴企业所得税怎么处理，能不能退税？