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吴迎春

“以案说税”—2021房地产企业如何应对智税稽查风暴

吴迎春 / 税务筹划实战讲师

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课程背景

随着进入“十四五”新的发展周期,在新常态的经济形势下,政府的发展目标从原有的GDP经济增长,转向为“因城施策”的复合增长目标。同时,伴随着“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等各项地产调控政策的出台,我国房地产发展正在进入一个新的时代。不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、有了更多的要求;另一方面,金税四期即将全面上线,发票电子化的全面运行, 央行、银保监会首次约谈房地产头部企业-恒大房地产,作为税局重点税源行业的房地产企业极其容易被纳税评估或稽查,因此直接造成税企争议持续不断,诸多信号释放房地产企业将陷入多事之“秋”。 在此背景之下,本课程不同于以往房地产课程对于政策汇编的整理,而是精挑细选了若干高难度问题,剥开表层的纷繁复杂,综合运用“财、税、法”三个维度的全面知识,深入的为大家细致分析、剥丝抽茧,直击问题的核心,对增值税、企业所得税及土地增值税的税收理论的异同进行分析,对房地产开发项目的总体税负进行测算,展示当前房地产财税领域主要税种重要环节的涉税争议处理与稽查应对。

课程目标

1、金税四期智能税控形势下对房地产企业的深远影响 2、近期税务评估稽查典型案件的经验教训及企业破解之道 3、房地产企业税务预警评估稽查形势及重点方向,如何化解? 4、房地产企业日常业务处理税务风险防控关键点在哪里? 5、房地产企业面对税企争议,如何达到高效沟通?

课程大纲

课程大纲

**节:2021房地产**新税务稽查应对方向与典型案例分析

1、“金税四期”即将上线,三大变化与一大缺陷并存,**时间解读“金四”。

2、在全国新设立登记的纳税人中实行增值税专用发票电子化,电子化发票的关注重点。

3、2021年金税四期形势下房企典型案例分析与稽查应对

4、2021年房地产税务稽查涉及方向及重点

5、社保入税房地产企业面临风险所在

第二节:税务检查与税企争议应对实务分析

1、税收征收管理法维权条款运用分析

2、检查、审理期间运用陈述申辩权要点分析

3、行政复议和诉讼选择运用要点分析

4、税务机关对房地产行业严格征管新方向深入贯彻落实建立房地产企业分户式服务和管理档案

5、税企良好沟通“经典话术”必备技巧

第三节:房开企业设立阶段主要税种的稽查应对

1、房地产公司设立与主要考虑的税务风险

2、项目公司组织形式,投资收益取得方式

3、房地产企业投资者未缴足其应缴资本额的稽查与补救

4、初始投资涉税风险剖析及筹划策略

5、抽逃资金或股东借款涉税风险剖析及筹划策略

第四节:房开企业拿地环节主要税种的稽查应对

1、《土地增值税法(征求意见稿)》全面解读及对房开企业将来的影响。

2、土地价款涉及主要税种的扣除与稽查应对

3、土地的获取方式涉税风险剖析

4、“限地价、竞配建”供给模式涉税风险点如何化解?

5、母公司拿地子公司运作涉税风险剖析及应对策略  

第五节:房开企业融资环节增值税及企业所得税的稽查应对

1、统借统还和集团统一借款的税收政策应用与常见误区和案例借鉴

2、大额贷款与其他应收款并存的税务稽查应对

3、资金池运作模式的稽查应对        

4、房地产企业收付利息增值税、所得税常见问题处理

5、利息收入与扣除时间确认与扣除凭证稽查实践

第六节:房开企业施工环节增值税及企业所得税的稽查应对

1、票据稽查风险点及处理技巧

2、房地产四大预提费用扣除涉税要点把控

3、成本方面税务稽查常见四大问题        

4、企业所得税预缴税款纳税申报 — 税会差异如何调整?实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查应对

5、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值税、企业所得税及土地增值税的不同处理方式与稽查应对

6、境外设计费如何代扣代缴相关税费? — 房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的稽查应对  

第七节:房开企业销售环节主要税种的稽查应对

1、金税三期系统中重点监控与第三方数据采集的稽查应对

2、交房前预收账款预缴增值税纳税计算

3、交房后一次性结转收入增值税纳税义务时间管控

4、定金、诚意金、会员费、价外费用、提前竣工奖、延期赔偿等会计核算与增值税、土地增值税、所得税的处理

5、房企代收代付(代收的契税、维修基金、**费用、水电、燃气、太阳能等)的增值税、所得税、土地增值税及票据如何处理?

6、“旧村改造”、“旧城改造”是否视同销售的稽查应对

7、企业完工前收入会计确认与企业所得税收入确认调整分析

8、开工前与完工后房地产开发成本核算对象的确定,成本项目的具体范围和共同成本的分配方法等的稽查应对  

9、工程进度结算中,以房屋、材料、服务等抵工程款及三方抵债等增值税、所得税、会计处理的风险点及破解之道

10、完工标准确认涉税风险剖析及筹划策略

第八节:房开企业土增税预征和清算阶段的稽查应对

1、“买房赠车位”少缴税款的税收规划及稽查应对

2、房开企业的预售收入,企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异及稽查应对

3、开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的扣除及稽查应对

4、土地增值税的征税对象和范围,无产权的地下建筑物和公共配套设施,是否征收土地增值税?

5、土地增值税清算对象分类,包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类,销售旧房如何预征和清算?

6、土地增值税的预征,哪些类型房产不预征土地增值税?什么情况下可以实行核定征收?简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

第九节 :其他税种检查风险防控及税负测算

1、取得项目土地环节中土地使用税的纳税时间,契税的计税依据和印花税的管理

2、销售开发产品环节土地使用税和印花税的风险管理

3、企业自用的房屋、样板房、配套设施、地下室的房产税的风险管理

第十节 :房地产企业个税与社保纳税风险剖析及破解之道      

课程总结与答疑

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