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杨毓玫

房地产企业成本核算

杨毓玫 / 财务管理、纳税筹划专 家

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课程大纲

【课程背景】

房地产开发企业的成本核算是一项非常复杂的工作,这是由房地产项目的特性所决定的,房地产投资项目具有建设周期长、资金投入量大、成本核算环节多、成本分配复杂、投资风险高等特点。所以正确进行成本核算及分配,是房地产开发企业会计的首要任务。

房地产开发企业的财务人员面对日益精细化的经营管理,需要正确地进行成本、费用核算,全面系统地反映各核算对象在整个开发周期里开发成本的构成情况,实现成本核算和成本控制的目标,并为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、掌控投资进度等提供客观依据。

为正确核算开发产品成本,房地产企业要按照成本核算的基本程序,科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作,本次课程就为您详细讲解房地产开发企业成本核算及分配,帮助您理清思路,掌握成本核算及分配的技巧。**终达到成本控制的目的。

【课程特色】

杨老师是外资企业和大型民营企业的实战派财务专家,高级会计师。曾经在顶级财经院校任教,后担任过大型地产集团、投资集团集团财务总监、CFO等职务,具备学院派和实战派双重特点,授课风格理论联系实际、实用性很强。课堂气氛生动有趣、结合实务案例、采用交流互动式学习方式,丰富的学习资料,让学员在短时间内获得很大提升。

【课程收益】

掌握房地产企业成本核算的会计科目,特别是土地开发成本都包含那些内容、开发成本的六大科目、大三项费用和小三项费用、基础设施费用和配套设施费用的区别;

掌握房地产企业成本核算程序;

掌握房地产企业成本核算及分配的具体操作,土地成本、建安成本等的分摊原则、分摊方法;

掌握预提费用的适用条件,预提方法及分摊原则。

【课程对象】房地产开发企业高、中管理人员、业务骨干、会计核算人员、财务管理人员及计划从事房地产开发企业财务管理的人员

【课程时间】1天

【课程大纲】

一、 房地产企业成本核算的会计科目及核算范围(1课时)

1、 房地产成本核算科目设置原则,方便归集成本、方便后续成本分析、方便成本监控需要,、适当考虑税务取数;

2、 土增税税法规定的六大项和六小项成本

(1) 六大项:取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目、旧房及建筑物评估价格。

(2) 六小项(房地产开发成本下):土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

二、 房地产开发科目范围界定(1课时)

1、 土地成本与土地价款;

2、 前期费用与基础设施和建安成本

3、 开发成本与建安成本;

3、配套设施与基础设施;

4、开发间接费用与三项期间费用。

三、房地产企业成本核算程序(1课时)

1、确定成本核算对象

2、归集开发成本

3、设置有关成本核算会计科目,建立成本台账,核算和归集开发成本。

4、确定成本分摊方法

5、确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。

6、在成本核算对象之间分摊成本

7、将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

四、房地产企业成本项目的税会比对(1课时)

1、什么是成本核算对象;

2、确定成本核算对象应遵循的原则;

3、确定成本核算对象的具体操作。

4、成本项目的税会比对

五、房地产企业成本分配方法的税会比对(1课时)

1、会计核算对成本分配方法的规定;

2、企业所得税处理对成本分配方法的规定;

3、土地增值税处理对成本分配方法的规定。

六、结转各项开发成本(1课时)

1、计算各成本核算对象的开发总成本

2、编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

3、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本

4、分别结转完工开发产品成本,并按建筑面积计算完工产品单位成本。

5、正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门确定)

6、根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

7、编制成本报表,据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。

【案例解析】

1、橙天嘉禾影城江阴橙地影院项目开发成本核算

2、福州泰禾房地产西局玉园项目开发成本核算

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