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胡冬梅

物业公司经营管理审计重点

胡冬梅 / 企业税收筹划赋能实战专 家

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课程大纲

【课程背景】

从工作的写字楼到居住的小区,一直以来我们都身处物业服务的环境中,感觉到物业公司经营管理内容非常细碎,业务种类繁多且复杂,而对物业公司的审计重点也具有一定的行业特色。

本课程围绕物业公司的收支两条线,指出物业公司审计的重点及难点。对物业公司经营管理审计,总体来看物业费收缴、业主满意率、安防管控、物业管理智能化建设等作为审计工作重点,根据近几年我们发现的问题可以分类汇总如下。

【课程大纲】

一、收入审计重点

1、物业费收缴的及时性、合理性

2、经营类收入入账的完整性

1)物管代收代缴的手续费收入。

2)小区装修准入及其他盈利性服务准入。

3)公共部位广告收入。

4)停车费(长租、临停)收入。

5)闲置用房的租金收入。

6)物业费收入截流。

7)水电费代收代缴差价收入。

3、代收缴费用的准确性、规范性

1)快递业务入小区收入(如蜂巢柜等)截流。

3)住改商情况(是否多缴纳费用给下面人员)。

4)对于违规建筑是否存在多缴纳整改费用(电话访问)。

4、现金收款的内控有效性

1)商业房出租收入截流问题

2)不相容职务未分离,

3)坐支,私自收取租用。

4)合同真实性:租赁合同商户名称、收取资金银行账户、租赁发票抬头不一致

二、物业公司的成本费用审计重点

1、人力及劳务外包成本的合理性

2、物料采购的真实性

3、代收代缴款项

4、办公费、公共设备设施维修保养费

5、绿化保洁费等的虚增风险

三、安全管理审计重点

1.安防:巡更系统情况

1)电子巡更是否启用,

2)手动抬杠电脑是否有记录

3)日常监督管理是否有书面记录

2.监控情况

1)视频保存时间是否满足30天,是否有夜视功能,是否到拜替用围),

2)交接班记录情况。

3.设备运行监控

1)防火防盗装置电梯是否在安全范围内运行

2)设备是否过期

3)维修记录是否缺失

无证上岗。

安保人员

消防人员

维修人员

四、其他审计重点

保洁人数造假(电子考勤表导出,抽查当天人数,询问保洁人员

2.收费标准公示情况(实际收取是否与公示--致)。

维保材料领用造假(维保资料的盘点,派工单抽查(合理性)

4.维修保养供应商为关系户收费价格不正常。

5.物资采购价格出现异常,比如工服,对讲机等。

6.代收代缴水电费发票开具等税务风险问题。

7.地产转物业无移交清单(设备类)等。

五、税务风险审计

1、税收计税模式

2、税会差异分析

3、坏账扣除凭据

4、税务稽查风险

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