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序号 |
项目 |
子项目 |
技能 |
理论 |
训练 方式 |
阶段 成果 |
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1 |
运用市场比较法对能找到可比实例的房地产进行价格评估 |
1－1搜集并选取估价对象的可比实例 |
能够**网络或者市场调查的方式找到可比实例 |
①知道什么是可比实例②掌握可比实例选取的标准 ③掌握房地产价格的影响因素 |
网络搜集及市场调查 ①熟悉房地产交易网站 ②筛选找到能作为可比实例的“成交”案例 ③**市场调查补充“成交”案例及其信息 ④编制估价对象与可比实例对照表 |
估价对象与可比实例对照表 |
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1－2对可比实例进行交易情况修正 |
能将可比实例的交易情况修正到正常交易情况 |
①理解非正常交易的各种情形 ②掌握交易情况修正的方法 |
数据对比分析 ①将可比实例的成交情况与正常交易情况进行对比 ②将其中的非正常交易情况修正为正常交易情况 |
可比实例交易情况修正表 |
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1－3对可比实例进行交易日期调整 |
能把可比实例的成交日期修正到估价时点 |
①理解成交日期与估价时点 ②掌握交易日期调整的方法 |
网络搜集 ①**网络搜集到交易日期及估价时点的价格指数 ②计算得出可比实例在估价时点的价格 |
交易日期计算表 |
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1-4对可比实例进行房地产状况调整 |
能把可比实例的房地产状况调整到估价对象在估价时点的状况 |
①理解房地产状况的内涵 ②掌握房地产状况调整的方法 |
数据对比分析 ①将估价对象与可比实例的房地产状况进行对比分析 ②计算得出可比实例在估价对象状况下的价格 |
房地产状况调整计算表 |
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1-5计算可比实例的比准价格得出估价对象的评估价格 |
能够选择适当的权重进行加权平均计算得出估价对象的价格 |
①掌握加权平均的计算方法 ②掌握终比准价格的计算方法 |
工作表计算 ①对不同的可比实例赋予不同的权重 ②计算估价对象的终比准价格 |
估价对象比准价格计算表 |
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2 |
运用收益法对收益性房地产（底商）进行房地产价格评估 |
2-1预测估价对象未来的净收益 |
能够界定估价对象的剩余收益期限；能够对估价对象未来的净收益进行预测 |
①掌握估价对象剩余收益年限的界定方法 ②掌握净收益的概念 ③掌握净收益的求取方法 |
数据分析及预测①计算估价对象的剩余收益年限 ②根据历史收益数据预测未来的净收益 |
估价对象现金流量表 |
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2-2利用报酬资本化法求取房地产价格 |
能够对报酬率进行求取； 能够运用报酬资本化法求取房地产价格 |
①掌握报酬率的求取方法 ②掌握报酬资本化法的计算 |
数据分析 ①**市场提取的方式得出报酬率 ②运用Excel表格进行房地产价格计算 |
报酬资本化法Excel计算过程表 |
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2-3利用直接资本化法求取房地产的价格 |
能够对资本化率进行求取；能够正确运用直接资本化法求取房地产价格 |
①掌握资本化率的求取方法 ②掌握直接资本化法的运用 |
数据分析 ①**市场提取的方式得出资本化率 ②运用Excel表格进行房地产价格计算 |
直接资本化法Excel计算过程表 |
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3 |
运用成本法对在建工程进行房地产价格评估 |
3-1估算估价对象的重新建造价格 |
能够计算估价对象的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润 |
掌握估价对象土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润的计算方法 |
数据分析 ①搜集有关成本、税金、开发利润等资料 ②计算估价对象的各项成本及费用 ③计算估价对象的重新建造价格 |
估价对象各项成本费用计算表 |
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3-2估算估价对象的各种折旧 |
能够计算估价对象的物质折旧、功能折旧及经济折旧 |
①掌握物质折旧、功能折旧及经济折旧的相关概念 ②掌握各项折旧的求取方法 |
数据分析 ①**市场提取的方式得出估价对象折旧的基础资料数据 ②计算估价对象的各项折旧 |
估价对象折旧计算表 |
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3-3求取估价对象的积算价格 |
能够运用成本法的计算公式计算估价对象的积算价格 |
掌握成本法的计算公式 |
Excel表计算 运用成本法公式计算估价对象价值 |
积算价格计算表 |
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4 |
运用假设开发发对拟开发建设的房地产项目进行价格评估 |
4-1寻找估价对象佳开发利用方式并估算开发经营期 |
能够选择估价对象的佳开发利用方式；能够预测估价对象的开发经营期 |
①掌握高佳利用方式的界定方法 ②掌握估价对象开发经营期待预测方法 |
市场调查及数据分析 ①调查估价对象的基本情况 ②选择佳开发利用方式 ③估算待开发房地产的开发经营期 |
估价对象佳开发利用方式及开发经营期分析过程计算表 |
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4-2预测估价对象在开发完成后前提下的价格 |
能够对开发完成后的房地产收益进行预测；能够计算开发完成后的房地产价格 |
①掌握房地产租金收入或经营收入预测的方法 ②掌握估价对象开发完成后价格的计算方法 |
市场调查及数据分析 ①调查并预测估价对象完成后的收益情况 ②计算估价对象开发完成后的价格 |
待开发房地产开发完成后价值预测计算表 |
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4-3估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用 |
能够计算估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用 |
①掌握开发成本、管理费用、销售税费的计算方法 ②掌握投资利息、开发利润的计算方法 ③掌握各项税费的计算方法 |
市场提取及对比计算 ①**市场数据收集的方式得出各项成本费用的计算标准 ②计算估价对象后续开发的各项成本费用 |
估价对象后续开发成本费用计算表 |
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4-4计算待开发房地产的终价格 |
能够运用假设开发法公式计算出待开发房地产的终价格 |
①掌握假设开发法的计算公式 ②掌握待开发房地产终价格的确定方法 |
直接计算 ①将开发完成后的房地产价格及后续开发成本费用进行汇总 ②计算待开发房地产的终价格 |
待开发房地产终价格计算表 |
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5 |
运用路线价法对临街的土地进行价格评估 |
5-1划分路线价区段及寻找标准宗地 |
能够运用规定标准划分路线价区段；能够利用相应标准寻找标准宗地 |
①掌握路线价区段划分的标准 ②掌握标准宗地的选择标准 |
模拟现场调查 ①调查了解待估价片区的整体情况 ②进行路线价区段划分 ③选择各区段的标准临街宗地 |
路线价区段划分及标准宗地选择示意图 |
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5-2评估标准宗地路线价 |
能够运用市场比较法、收益法等估价方法计算标准宗地的价格 |
掌握标准宗地路线价的计算方法 |
数据分析
①调查了解待估价片区的地价情况
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