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钟海涛

房地产业税务稽查风险控制及疑难问题处理专题

钟海涛 / 实战型职业培训师

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课程目标

2012年房地产业目前面临怎样的纳税环境?全国所得税工作会议要求做好土地增值税清算工作,各地开展土地增值税清算工作的口径是怎样的?2012年房地产业是国家税务总局指导性检查项目,但是,很多地方把房地产业作为指令性检查项目,这是为什么?另外,2011年12月全国反避税工作会议剑指房地产业,面对如此严峻的税务稽查形势、反避税形势,地产企业应如何应对?

课程大纲

  **部分:房地产企业收入政策解析及税务稽查风险控制
  一、未完工开发产品取得的收入
  1、房地产企业确认收入会计和税法的大差异在哪里?房地产企业的预缴税金怎么填
  季度申报表?
  2、为什么说预计计税毛利率就是低毛利率?
  3、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思?不申报预售收入属于偷税吗?
  二、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转
  1、企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么?完工标准到底看哪个?
  2、完工不结转成本,交楼时才结转成本,税务局同意吗?
  三、分解收入和截留收入
  1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划?
  2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划?
  3、房地产企业是怎样截留收入10%的?税务人员又是怎么检查截留收入的?
  四、销售收入的几种形式涉税风险点分析
  ◇:房地产企业可不可以搞售后返租?售后返租的上、中、下三策你知道吗?
  五、预租及租金收入
  1、出租人租金一半收租金,一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗?
  2、自持物业的筹划要点是什么?
  3、投资性房地产的折旧问题税务局有什么新的规定?
  六、视同销售收入
  1、买房送电器有什么税务风险?房地产企业筹划设一个商贸公司处理电器、建材的问
  题有操作性吗?
  2、以房抵债有三种不同情况,应该如何处理才能获取大利益?
  第二部分:成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险控制
  一、税前扣除的七大原则是什么?
  ◇:国家税务总局2011年34号公告与国家税务总局2012年15号公告有冲突吗?
  二、计税成本的计算与扣除
  1、11种方式取得土地成本的确定
  ⑴、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定 ⑵、以分立方式取得土地成本的确定
  ⑶、以购买股权方式取得土地成本的确定 ⑷、以合并方式取得土地成本的确定
  ⑸、以拆迁安置方式取得土地成本的确定 ⑹、以划拨方式取得土地成本的确定
  ⑺、以接受投资方式取得土地成本的确定 ⑻、以置换方式取得土地成本的确定
  ⑼、以合作建房方式取得土地成本的确定 ⑽、以路换地方式取得土地成本的确定
  ⑾、以购买转让土地方式取得土地成本的确定
  2、建造成本的确定
  ⑴、前期工程费的税务处理
  ⑵、建筑成本的税务处理,甲供材有什么税务风险?税务机关是怎样检查虚开建筑
  发票的?
  ⑶、基础设施建设费的税务处理
  ⑷、公共配套设施费的税务处理
  ⑸、开发间接费用的税务处理
  3、计税成本核算的7个步骤是什么?
  三、房地产企业期间费用税务稽查风险控制
  1、工资薪金
  ⑴、为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除?
  ⑵、用权益结算的股份支付可以税前扣除吗?
  ⑶、雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了,但是,必须
  要做对会计分录才行,这个会计分录你会做吗?
  ⑷、真正有用的工资方案是怎么设计出来的?
  2、借款费用
  ⑴、关联企业之间不需要归还利息的借款需要要交营业税吗?企业所得税需要纳税
  调整吗?
  ⑵、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支?土地增值税可以加
  计扣除吗?
  ⑶、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款,所贷款项交由企业使用,应支付
  的利息由企业全额付给银行,企业这样的利息可以税前扣除吗?
  ⑷、向房地产信托公司借的钱在什么情况下可以扣除,在什么情况下不可以扣除?
  3、福利费、工会经费、职工教育经费
  ⑴、税总2010年1月28日在线访谈说企业发给职工的过节费既属于工资总额,又作
  为福利费是什么意思?
  ⑵、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好?会议费可以用旅游发票吗?
  ⑶、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系,但是,与个人所得税有关系?
  ⑷、老总的EMBA学费可以税前扣除吗?
  4、广告宣传费
  ⑴、企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗?企业应如何防范?
  ⑵、为什么说虚开广告发票是死路一条?税务局是怎么检查企业虚开广告发票的?
  5、资产损失不用去税务局报批了,企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢?
  6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补?为什么房地产企业可以向前弥补?
  7、境外费用的扣除
  ⑴、为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》?
  ⑵、劳务派遣与常设机构如何区别?税负差异大吗?
  ⑶、为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税,还不可以税前扣除?
  【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
  【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
  鉴于本课程的实用性强,基于公司决策与流程,强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席!
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